مبحث ۲۲ مقررات ملی ساختمان

در هر کشوری از دنیای پیشرفته‌ی امروز، برای فعالیت در حوزه‌های گوناگون قوانین و مقرراتی تصویب می‌شود. این قوانین افراد یا ارگان‌ها را برای انجام فعالیت‌های تخصصی خود به شکلی قانونی، هدفمند و اصولی راهنمایی می‌کنند. برای فعالیت‌های ساختمان‌سازی هم از ضوابط و دستورالعمل‌هایی که در چهارچوب مقررات ملی ساختمان ذکر شده، استفاده می‌شود تا قانونمندی لازم برقرار شده و ساختمان‌ها با رعایت اصول و استانداردهای صحیح ساخته شوند.

در این مقاله از بلاگ آذر ایستا می‌خواهیم به‌طور مختصری به مبحث 22 مقررات ملی ساختمان با موضوع «مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها» اشاره کنیم. در کشور ما تدوین و تعیین چهارچوب این قانون، بر عهده وزارت راه و شهرسازی است. این وزارتخانه مبحث بیست و دوم را از سال 1387 با هدف افزایش کیفیت فعالیت‌های ساخت و ساز آشنایی مجریان با استانداردها گردآوری و بازنگری نموده است. سازمان نظام مهندسی و شهرداری نیز باید زمینه لازم برای عمل به این تبصره‌ها را فراهم کنند.

فصل اول مبحث بیست و دوم: کلیات

هدف: هدف از تدوین و ارائه‌ی مبحث مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها، مشخص کردن حداقل اصولی است که باید در مورد یک ساختمان رعایت شود تا منافعی از قبیل ایمنی سازه، آسودگی ساکنان، بهره‌وری مطلوب، پیشگیری از اتلاف هزینه‌های ساختمان‌سازی و زندگی ساکنان و مانند آن فراهم شود. به‌طور کلی عمل به مبحث 22 مقررات ملی ساختمان لازم است تا کیفیت سازه را بالا برده، عمر مفید ساختمان بیشتر شده و کارایی و ایمنی بیشتری از جهات مختلف وجود داشته باشد. در نتیجه طبق بندهای گفته شده در این مبحث، بازدید منظم در دوره‌های مشخص از نظر معماری بنا، جزئیات اجزای سازه، تاسیسات برقی و مکانیکی هر ساختمان ضرورت دارد.

حدود و دامنه کاربرد: ضوابط و قوانینی که در این مبحث به آن‌ها اشاره شده، می‌بایست در مراقبت و نگهداری از انواع ساختمان‌ها با کاربری‌های مذکور در قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان رعایت شود. این مقررات در مورد مجموعه‌های ساختمانی و همه قسمت‌های سازنده‌ی سازه‌ی آن‌ها صدق می‌کند. بخش‌های ملزوم به رعایت این قوانین، شامل اجزای معماری بنا و تأسیسات مکانیکی، برقی و گازی ساختمان است.

در فصل یکم از مبحث 22 مقررات ملی ساختمان به قوانین انتخاب بازرس هم پرداخته شده که طبق آن ساختمان‌های مختلف با توجه به گستردگی و نوع کاربری جهت بازدید و بررسی الزامات رعایت شده‌ی این مبحث در سازه، به بازرس‌های حقیقی و حقوقی نیاز دارند. مطابق این مقررات هرساختمان مسکونی، اداری یا تجاری که دارای حدکثر 4 طبقه یا 8 واحد (یا کمتر) باشد، باید حداقل یک بازرس حقیقی برای آن در نظر گرفته شود. اما ساختمان‌هایی با کاربری‌های مختلف که بیشتر از 4 طبقه داشته باشند، نیازمند بازرس حقوقی هستند. در این میان ساختمان‌هایی مثل مراکز آموزشی، درمانی و بیمارستانی، خوابگاهی و هتل‌ها، شعبه‌های بانک، فروشگاه‌های بزرگ و مانند آن نیاز به بازرس‌های حقیقی دارند.

فصل دوم مبحث 22 مقررات ملی ساختمان: نظامات اداری

در این فصل به این موضوع پرداخته می‌شود که قوانین گفته شده در مبحث باید برای تمامی ساختمان‌ها با نوع کاربری مختلف و تعداد طبقات متفاوت رعایت شود. مسئولیت اجرای این مقررات برعهده‌ی مسئول نگهداری ساختمان است. در مبحث مراقبت و نگهداری از انواع ساختمان‌ها حداقل شرایطی را که باید برای موارد مختلف از جمله روشنایی، تهویه، موارد بهداشتی، نگهداری ایمن و تاسیسات ساختمانی دیگر رعایت شود، مشخص کرده است.

ساختمان‌ها باید از لحاظ موارد گفته شده در این مبحث بررسی شوند و در صورت وجود مشکل و مغایرتی، تغییرات لازم برای اصلاح آن‌ها انجام شود. مسئول نگهداری ساختمان باید همه اسناد و مدارک مربوط به نگهداری از ساختمان را مانند تاییدیه و گزارش‌های بازرسی نزد خود نگهداشته و شرایط لازم برای بررسی‌ها را فراهم کند. در مبحث 22 مقررات ملی ساختمان ذکر شده که مسئول نگهداری باید همه بازدیدها و بازرسی‌های لازم را با کمک بازرسان حقیقی و حقوقی انجام دهد. چنین شخصی می‌بایست هماهنگی‌های لازم را به عمل آورده و سپس گزارش‌های کتبی بازرسی را آماده و نگهداری کند.

بنابر صلاح دید بازرس، اگر مصالح، روش‌ها و تجهیزات جایگزین با ضرورت‌های قید شده در این مبحث منافاتی نداشته باشد، می‌توان از آن‌ها استفاده کرد. برای این کار لازم است موارد جایگزین، حداقل‌های قوانین مبحث بیست و دوم را از لحاظ کیفیت، ایمنی و مقاومت داشته باشند. استفاده از مصالح و تجهیزات کارکرده هم تا جایی که با این قوانین سازگار باشد، بلامانع است.

در صورت بروز تخلف در رعایت مصوبات مبحث 22 مقررات ملی ساختمان، اخطاریه تخلف توسط بازرس صادر می‌شود. مالک ساختمان یا مسئول نگهداری باید به تخلفات رسیدگی کند و تا قبل از برطرف کردن آن‌ها حق فروش، واگذاری یا اجاره‌ی ملک را ندارد، مگر اینکه یکی از طرفین مسئولیت رفع مشکلات را قبول کند. ساختمان‌های غیرایمن که برخلاف اصول این مبحث رفتار کرده‌اند، غیر قابل سکونت هستند.

زمانی که بازرسان متوجه شوند که خطر تخریب کل یا قسمتی از ساختمان وجود دارد، باید یک ابلاغیه جهت اعلام این خطر و برای تخلیه سریع بنا صادر شده و برای اطلاع‌رسانی در ورودی ساختمان نصب شود. سپس عملکردهای لازم مانند ایمن‌سازی موقت، تخریب، تخلیه و اصلاح آن سازه انجام شود.

بخش پایانی فصل 2 مبحث 22 مقررات ملی ساختمان به قوانین تغییر کاربری می‌پردازد. این کار در مواردی مجاز دانسته می‌شود که آسایش افراد اعم از بهره‌برداران و ساکنان حفظ شود، سرویس‌دهی مناسبی وجود داشته و مجوزهای لازم نیز گرفته شده باشد. همچنین باید از طرف وزارت راه و شهرسازی و توسط افراد حقیقی یا حقوقی که پروانه اشتغال به کار مهندسی دارند، تاییدیه‌ای که ثابت کند تمامی مباحث مقررات ملی ساختمان رعایت شده، صادر شود.

فصل سوم مبحث مراقبت و نگهداری از انواع ساختمان‌ها: معماری و سازه

در دوران عمر مفیدی که برای یک ساختمان در نظر گرفته می‌شود، احتمال بروز آسیب و خرابی در قسمت‌های مختلف وجود دارد. در صورتی که این مشکلات به موقع شناسایی و به‌طور صحیح تعمیر و برطرف شوند، عمر مفید سازه هم بیشتر می‌شود. اهمیت انجام بازرسی‌های دوره‌ای مبحث 22 مقررات ملی ساختمان در این‌جا مشخص می‌شود. در درجه اول صاحبان یا ساکنان ساختمان‌ها باید از لحاظ بهداشتی و ایمنی از بنا نگهداری کنند. در درجه بعد نیز مسئول نگهداری ساختمان باید نقشه‌های چون ساخت را از مالک بنا گرفته، به بازرس تحویل داده و شرایط بازرسی را فراهم کند.

هر واحد یا ساختمان خالی می‌بایست توسط مالک آن‌ها به‌خوبی طبق مقررات نگهداری شود. اجزای تشکیل‌دهنده ساختمان باید فاقد عیب و مشکلات خطرساز باشند و هر نقص احتمالی در آن‌ها، در حد رواداری‌های مجاز باشد. با این تفاسیر می‌توانند از عهده تحمل بارهای پیش‌بینی شده برآیند. در مورد ساختمان‌هایی که با بتن آرمه ساخته می‌شوند، مطابق مبحث 22 مقررات ملی ساختمان کیفیت بتنی که در اعضای باربر بکاربرده شده مورد بررسی قرار می‌گیرد.

در ساختمان‌هایی با اسکلت فولادی هم وجود یا عدم وجود زنگ‌زدگی و خوردگی قسمت‌های فلزی، کیفیت جوشکاری، میزان استحکام اتصالات، سفتی پیچ و مهره‌ها و عواملی مانند آن بررسی می‌شود. اگر مشکل یا خرابی دیده شد، تمهیدات لازم در مورد آن انجام می‌شود. به‌خاطر ضعفی که اسکلت‌های فولادی در برابر آتشسوزی و دمای بالا دارند، بعضی از اعمال برای پیشگیری یا مهار آتشسوزی و بالابردن مقاومت اجزا در برابر حرارت بالای آتش (مانند پوشش ضد حریق) انجام می‌شود.

از نکات دیگری که باید بررسی شود، پی ساختمان است که باید از نظر مقدار نشست زمین، جابجایی غیرمعمول تکیه‌گاه سازه بدلیل زلزله یا وجود مشکلاتی در ساخت بنا و موارد مرتبط دیگر بررسی شود. مقررات مبحث 22 مقررات ملی ساختمان بیان می‌کند که درزهای انقطاع، قسمت‌های خارجی ساختمان، راه‌های دسترسی به سازه و دریچه‌های تخلیه گازها و مایعات باید بررسی شده و منطبق با ضوابط معین باشند. کلیه اجزای ساختمان شامل درها، پنجره‌ها، نرده‌ها، گچ‌بری‌ها و مانند آن باید به درستی نگهداری و کنترل شوند. دیوارهای درون و بیرون ساختمان نباید دارای سوراخ، ترک و نشانه‌های خرابی باشند. سقف بناها نیز می‌بایست در برابر نفوذ آب باران ایمن و مقاوم بوده و مجرای خروج آب کاملا باز و بدون گرفتگی باشد.

این فصل از مبحث بیست و دوم بر الزام استحکام و ایمنی نرده‌ها و حفاظ‌ها، راه پله، ایوان، بالکن و دودکش‌ها نیز تاکید می‌کند. همچنین شیشه‌ها، پنجره‌ها و نورگیرها باید سالم و بدون ترک باشند. درها و پنجره‌های بازشوی ساختمان، لازم است توسط تورهایی با شبکه بافته شده در اندازه حداقلی 1.5 در 1.5 میلی‌متر متشکل از 16 سیم در 24 میلی‌متر محافظت شوند. طبق مبحث 22 مقررات ملی ساختمان دریچه‌های ورودی زیرزمین باید جلوی ورود جانوران موذی یا باران به ساختمان را بگیرند. همچنین پنجره‌های بازشوی آن باید با توری یا تجهیزات دیگر در این مورد ایمن شوند. درهای ساختمان باید ترکیبی از قفل زبانه‌ای و کشویی داشته باشد.

پنجره‌هایی که ارتفاع آن‌ها از سطح زمین کنار ملک 1.8 متر است، باید با قفل مخصوص محافظت شوند. تمامی پله‌ها، پاگردها و محل‌های عبور در ساختمان باید بدون مانع تردد و ایمن باشد. هرگونه نرده و حفاظی در ساختمان باید از استحکام کافی برخوردار بوده و ظرفیت تحمل بارهای نرمال را داشته باشد. برای همه راه پله‌ها، بالکن‌ها، ایوان‌ها و قسمت‌هایی با ارتفاع بیشتر از 75 سانتیمتر از زمین یا سطح کناری، ضرورت استفاده از حفاظ وجود دارد. ارتفاع نرده‌های محافظ استاندارد نباید کمتر از 90 سانتیمتر از پاگرد، کف ایوان و بالکن یا سطح زمین و همینطور بیشتر از 100 سانتیمتر بالاتر از کف پله یا آخرین سطح عبور باشد. دوره تناوب مراجعه بازرس برای چک‌کردن این موارد، حداقل 2 سال یکبار است.

فصل چهارم مبحث 22 مقررات ملی ساختمان: نور، تهویه و شرایط سکونت

موارد گفته شده در این قسمت با مسئولیت مالک، نماینده قانونی وی یا مسئول نگهداری ساختمان لازم به انجام است. روشنایی قسمت‌های گوناگون ساختمان باید طبق مبحث 13 مقررات ملی ساختمان فراهم شود. در این مورد ساختمان‌هایی که بیشتر از 2 واحد مسکونی دارند، در صورتی که نور طبیعی در راه پله یا راهروهای آن‌ها روشنایی پایین‌تر از 11 لوکس را تامین کند، باید با نور مصنوعی این مورد جبران شود. در واقع باید پاگردها، راهروها و پله‌ها در تمام ساعت‌های شبانه روز حداقل روشنایی 11 لوکس را داشته باشند.

همچنین زیرساخت‌های لازم برای تهویه همه‌ی حمام و دستشویی‌های ساختمان و مکان‌های پخت‌وپز می‌بایست طبق مبحث 14 مقررات ملی ساختمان انجام شود. مطابق مبحث 22 مقررات ملی ساختمان اگر احتمال ایجاد گاز سمی یا گرد و غبار در قسمتی از ساختمان وجود دارد، باید دستگاهی برای خروج آن‌ها تامین شود. تمام فضاهای مسکونی باید برای حفظ حریم خصوصی ساکنین، از قسمت‌های کناری جدا باشند.

فصل پنجم مبحث بیست و دوم: تاسیسات مکانیکی

در این قسمت مقررات مراقبت و نگهداری از انواع ساختمان‌ها، به الزامات بررسی تاسیسات مکانیکی پرداخته می‌شود. هر 2 سال یکبار، باید دهانه‌های ورودی و خروجی هوای تاسیسات بررسی شود. صافی‌ها و فیلترها، پلنوم هوا، کویل‌های سرمایی و گرمایی، هواکش‌ها، تسمه پروانه و سایر اجزای تأسیسات نیز باید در این بازرسی چک شوند.

همچنین لازم است کانال‌ها و دریچه‌های توزیع هوا، فایر دمپر، موتورخانه، آبگرمکن‌ها، محفظه دیگ بخار، بخاری و شومینه، دودکش‌ها، بخاری‌های برقی و کولرهای گازی هر سال یک مرتبه باید بررسی و در صورت لزوم تعمیر شوند. بنابر مبحث 22 مقررات ملی ساختمان منبع‌های انبساط باید دو بار یا بیشتر در طول سال چک شوند. اگر ساختمان در محلی که اغلب آب و هوایی گرم دارد ساخته شود، کولرهای گازی را هر سه ماه بررسی می‌کنند.

کولرهای آبی هم معمولا باید 3 مرتبه در طول سال، قبل از راه‌اندازی، حین کار و بعد از پایان فصل گرم بررسی شوند. در سرویس کولرها پوشال آن دو سال یکبار عوض می‌شود. حداقل یک مرتبه در سال و قبل از آغاز فصل سرد، لوله‌های سوخت مایع نیاز به بررسی دارند. سایر تأسیسات لوله‌کشی و تبرید هم باید حداقل سالی یکبار چک شوند.

فصل ششم مبحث 22 مقررات ملی ساختمان: تاسیسات بهداشتی

این قسمت متعلق به نگهداری تاسیسات بهداشتی ساختمان است تا از کیفیت مناسب آب، مصرف بهینه آن و کارکرد درست شبکه فاضلاب اطمینان حاصل شود. پس باید بطور دوره‌ای اجزای مختلف تاسیسات آب و فاضلاب بازرسی شود. برای مثال باید هر سه ماه 1 مرتبه مخزن‌های دریافت و ذخیره آب بررسی شوند. در این بررسی نیاز به تمیزکردن و تخلیه قسمت زیری تا 30-15 سانتیمتر بالاتر از کف مخزن است که همراه با لای‌روبی، شستشو و نظافت انجام می‌شود. تمامی لوله‌کشی‌ها، شیرها و اتصالات از نظر وجود نشتی یا عایق‌کاری سالی 2 مرتبه چک شوند.

بازرسی قسمت‌های حفاظتی جلوگیری از برگشتن آب، تلمبه‌های آبرسانی و شیرهای تنظیم فشار می‌بایست دو بار در طول سال انجام شود. در مبحث 22 مقررات ملی ساختمان ذکرشده که مخزن‌های تولید و ذخیره‌ی آبگرم، اتصالات لوله‌کشی، لوله‌های تخلیه فاضلاب، تمامی بست‌ها و تکیه‌گاه‌های لوله کشی و مانند آن باید هرسال 2 مرتبه بررسی شوند. لوله‌ها باید بطور مرتب از لحاظ زنگ‌زدگی، نشتی، تجمع رسوبات و… چک و سپس مشکلات برطرف شوند.

فصل هفتم مبحث مراقبت و نگهداری از انواع ساختمان‌ها: تاسیسات برقی

در این فصل ذکرشده که تمامی مدارک و مشخصات مرتبط با تاسیسات برقی از جمله نقشه‌های چون ساخت، ویژگی تجهیزات مورد استفاده و جزئیات اجرایی مقاطع حساس باید حفظ شود. سپس در زمان لازم در اختیار بازرس یا ساکنان آن ساختمان قرار داده شود. سپس در دوره‌های سالانه دست کم 10% از تاسیسات برقی بازرسی شده و در صورتی که نمونه‌های دارای مشکل بیشتر از 3% باشند، می‌بایست چک کردن سایر تاسیسات نیز انجام شود.

طبق مبحث 22 مقررات ملی ساختمان باید حداقل سالی یک مرتبه بازرسی توسط اشخاص متخصص انجام شده و سپس توسط مقاوم مسئول تایید شود. این بررسی شامل چک کردن دوره‌ای تابلو برق، تمیزکردن کلیدهای اتوماتیک، کنتاکتورها، بازرسی هفتگی ترانسفورماتورها پاک کردن باطری‌ها و… است. موتورهای الکتریکی را هر پنج سال 1 بار انجام می‌دهند.

فصل هشتم از مبحث بیست و دوم: تاسیسات گازرسانی

از شبکه‌ها و تاسیسات گازرسانی باید به‌طور منظم بازدید شود و حداقل هر سه ماه یک مرتبه دودکش‌ها، کانال‌های تهویه و وسایل گازسوز دارای دودکش ثابت بازرسی شوند. در مورد محصولات گازسوز بدون دودکش هر 6 ماه یک مرتبه بررسی کافی است. در مورد وسایل گازسوزی که در فصل سرد از آن‌ها استفاده می‌شود، حداقل 3 مرتبه در زمان راه‌اندازی، حین استفاده و بعد از پایان فصل باید بررسی شود. بنابر مبحث 22 مقررات ملی ساختمان شلنگ‌های گاز هر پنج سال نیاز به عوض شدن دارند.

لوله‌کشی گاز هم باید هرسال بررسی شده و نشتی‌های احتمالی با گاز نیتروژن یا گاز خنثی دیگری تشخیص داده شود. ضروری است که تمامی شیرهای تأسیسات گاز بخصوص شیر اصلی و کنتور و تنظیم کننده فشار گاز دست کم یک بار در سال از لحاظ نشتی و عیوب ظاهری چک شوند. نقشه لوله‌کشی گاز ساختمان باید توسط مالک یا مسئول نگهداری ساختمان نگهداشته شود و هر دو سال یکبار به بازرس مربوطه تحویل دهد.

فصل نهم مبحث 22 مقررات ملی ساختمان: حفاظت در برابر آتشسوزی

در این فصل الزاماتی یادآور می‌شود که کمک می‌کند ساختمان در برابر حریق احتمالی، کمترین آسیب ممکن را ببیند. در ساختمان‌ها از تجهیزات مخصوصی برای محافظت از سازه در برابر آتشسوزی، کنترل و مهار آتش استفاده می‌شود. لازم است دست کم هر سه ماه یک مرتبه این تجهیزات از جمله سیستم اعلام حریق و شبکه بارنده آب آتش نشانی ساختمان توسط مسئول نگهداری ساختمان و سالی یکبار توسط بازرس، بررسی شوند. در صورت بروز هرگونه مشکل، افراد ذی صلاح برای برطرف کردن آن مطلع می‌شوند.

مسیرهای اطراف سازه و همچنین داخل ساختمان، باید به گونه‌ای باشند که امکان دسترسی راحت آتش نشانان برای مهار آتشسوزی وجود داشته باشد. به‌علاوه، پله‌های داخل ساختمان مخصوصا پله‌های فرار باید کاملا باز، قابل دسترس و ایمن باشند. طبق مبحث 22 مقررات ملی ساختمان درب ورودی مسیر پله فرار باید به آسانی باز و بطور اتوماتیک بسته شود. همچنین ضرورت دارد که از تعداد کافی و سالم بودن کپسول‌های خاموش کننده دستی آتش اطمینان حاصل شود. استفاده از پوشش‌های ضد حریق می‌تواند راه مناسب دیگری برای جلوگیری از تخریب زودهنگام سازه در زمان آتشسوزی باشد.

فصل دهم مبحث مراقبت و نگهداری از انواع ساختمان‌ها: آسانسورها و پله‌های برقی

فصل دهم متعلق بازرسی تاسیسات برقی و مکانیکی مربوط به آسانسور و پله‌های برقی است. این کنترل و بررسی دوره‌ای باید ماهیانه یکبار توسط مسئول نگهداری ساختمان و هرسال یک مرتبه توسط بازرس مربوطه انجام شود. سپس در صورت نیاز قسمت‌های خراب یا مشکل‌دار تعمیر یا تعویض می‌شود.